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大咖说·另一面丨凯德商用中国陈培进:商业运营最大的敌人是自己

作者:时间:2019-01-30 08:12浏览:

  2018年末,大兴区新添了一座购物中心--凯发娱乐凯德MALL·天宫院。这是凯德首次落子北京(楼盘)大兴区域,结合“城南行动计划”,对于凯德集团而言,这一仗,意义非凡。

  开业数字证明,凯德给自己以及这片区域交上了首份完美答卷:开业率超过97%,开业当天客流高达16万人。这些数字远超他们的预期,整个运营团队为之激动不已。

  开业当天,因工作事务缠身的凯德商用中国董事总经理陈培进,在亲自见证了这一重要时刻后,便又飞回了新加坡。但他仍心系商场的最新动态。

  陈培进对和讯房产直言:这个开业结果,他以及团队都很满意,这是他收到的2019年第一份大礼!

  不过,转而,他又说,商业地产,最关键的还是运营,虽然开了个好头,但后期管理仍不能放松!

大咖说· 另一面丨凯德商用中国陈培进:商业运营最大的敌人是自己
  商业运营最大的敌人是自己

  在开业第二天,关于商业运营,和讯房产又与陈培进进行了一番交流。远在新加坡的他,通过电话向和讯房产传达着他的经营理念。

  他说,现在大家都在说过去一年“商业过剩,经营困难”,其实这个问题不能一概论之。一个项目拿下来之后,能不能使你的决定变成一个对的决定,关键靠你的运营能力。

  "商业运营,最大的敌人就是你自己。”这是他反复重申的一句话,足见他对运营管理的重视。

  以刚开业的凯德MALL·天宫院为例,陈培进介绍,在运营上,整个团队下了很大功夫。

  比如,凯德MALL·天宫院携手近400家租户。为突出差异化与竞争力,主力店铺全部实现高端配置,引进趣味感十足的各类南城首店品牌近50个,创造出地区品牌独有性。另外,项目拥有的南城首家、升级版、旗舰店等入驻品牌超整体比例45%。

  再如,凯德MALL·天宫院以创新的业态布局,突破了“体验”在目前商业项目中的同质化瓶颈,引进人文生活方式品牌超过30%,体验类业态品牌占比超过10%,科技业态品牌占比超过5%,践行“我们在大兴,特立不独行”的口号,深化体验式消费的理念。其中,位于B2层的“造意社”开辟了一个集手艺教学、材料工具售卖、作品展售于一体的城市匠人造物空间,为购物中心的文创类体验注入全新内涵。

  又如,为了增强互动性,成就商业的有趣灵魂,凯德MALL·天宫院还原创了商业IP——Faceman。开业当天,商场北广场上,8米高的Faceman,通过面部的感应装置,将变化万千的表情投射于外。

  有句老话说,做事,要以不变应万变。从上述细节看,这句话用在凯德身上,恐怕要变成“以变应万变”。

  陈培进同样表示,虽然每个商场外表看起来差不多,但是内部的细节以及体验感其实是不一样的。而作为商场的管理层,需要做的就是给运营团队空间,调动他们的积极性和主观能动性,让他们去创造价值。

  何为宜居?何为宜业?

  2018年以来,凯德在中国市场频频落子,积极优化战略布局和资产组合。

  作为深耕北京市场15年的商业老将,凯德一直与北京的城市发展脉搏同频共振。而凯德MALL·天宫院是凯德首次进入大兴区域的代表作。

  陈培进对此表示,曾有“天下首邑”美誉的大兴,随着新机场落成和城南行动计划的深入,凯德将占领首都发展的新高地,打造南城宜居宜业的范本。

  何为宜居?凯德提出的是城市商业综合体的理念。

  陈培进解释称,综合体的价值远超过纯商场。

  “综合体效应不只存在与综合体项目中,更关键是我们的团队怎么去实现综合效应。比如,凯德MALL·天宫院你可以说它是一个商场,但我结合周边的业态就不是商场了,虽然我没有拥有他们,不过我可以跟他合作,比如,我能不能跟周边的生物医药基地做一些特别的合作。我觉得类似这些是可以实现的。”

  其实,陈培进所说并非虚言。因为此前早有成功合作的案例。

  这个成功案例便是成都的凯德广场·新南,这个项目本身是一个纯商场,地理位置非常优越,它在老城区。不过,近几年,周边很多大厦拔地而起,且体量都非常大,相比之下凯德这个商场就显得小多了,而获客难也成了商场的一大挑战。

  如何解决客流问题呢?

  凯德运营团队经过深思熟虑,提出不能孤军奋战,必须跟周边的业态形成统一体,把这个商圈打造起来,合作共赢。于是,他们便跟旁边的宜家达成合作,一起做活动,搞促销。

  “刚开始宜家想,为什么要跟你搞活动,后来宜家发现,他们的优势也越来越往下走了,而且他们觉得跟我们合作是有利的,客流渐渐多了起来。慢慢地,这个商圈也活起来了。”

  陈培进说,这就是商业综合体的综合效应和带动作用,因此,一定不能把同一个商圈内的竞争对手当作“对手”,他们都是朋友,合作共赢就是这个道理。

  基于此,凯德运营团队一致认为,在综合体效应带来的于己、无同行、于周边消费者都利好的情况下,才是一个完整的宜居的概念。

  那么,何为宜业呢?

  陈培进从凯德MALL·天宫院促就业方面举例表示,“开业一个月前,商场跟政府一起进行了一次招聘活动,专门为大兴区居民找工作。那么,我们做这些纯粹是为了政府吗?也不是!这些居民要在这边工作,对我们来说,我们就减低了这些租户的成本,包括交通成本,以及人员离职率可能就降低了很多。”

  陈培进认为,政府引进一个项目,在意的往往是能不能创造更多的就业机会,能不能带来稳定的税收,“凯德能满足这两个条件,所以这也是为什么各地政府找到我们,让我们在周边建立商业业态的原因。”

 

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