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购买集中式商业,这样避“坑”!

作者:时间:2019-04-01 07:45浏览:

陈蓓 有特色的商业街通常被当做城市名片的代表之一,而对于某些城市区域来说,小型的商业街也是本地特色的集合点,同样被众多投资者所青睐。

商业地产包扩三高:高风险、高收益、高回报,投资需谨慎,今天西贝以“合益一番街”为例,谈谈集中式的商业地产。

合益一番街:

地址:南京麒东路777号

联系方式:4008181365转4393

在售情况:仅余20套左右在售,现铺交付,总建筑面积在40-100㎡不等,一铺一价,单价为4万/㎡,单层挑高4.8米,开间4-5米,进深8-9米。

合益一番街位于城东麒麟板块,就目前的交通配套来看,所处位置距离主城还是需要一段时间的,除了当地居民以外,流动人口也并不密集,西贝从主城出发,需要换乘3趟,花费1个半小时。

虽然是“偏门”的地方,但从它的商铺售卖情况来看,仍是相当不错的,目前在售铺源仅十余套,这无外乎两个原因。

1、固定人口密集

合益一番街所在的住宅类项目为“银亿东城”,总户数达到3568户,按照每户3人计算,固定总人口数达到10704人,而从街道的当前景象上看,已经有不少商家处于经营状态了。

据了解,“银亿东城”住宅区的房源已经全部售空西贝从实地看到,很多居民也已经入住,尽管商业街还未正式开业,选择实探的时间又是工作日,但因为景观湖的吸引,不少的老人和小孩都驻足于此。

2、商住布局,一家独大

整个商业街的主出入口位置是根据2个方向。其一,179路公交站点,这是商业街的正门位置,其二,银亿东城十街区次门位置

银亿东城项目工程巨大,占地总面积达到402173㎡,目前179路公交车是周边唯一对外联通的公共交通,包括2号线马群站点以及在建的S6号线和宁句线的“东郊小镇”站点,都要通过搭乘179号公交才得以实现,而“合益一番街”的主入口处便成为大部分居民的必经之地。

从住宅区中查看,西贝发现并未存在社区底商,由此可见,合益一番街牢牢把控着固定客流量的方向,底商的缺失势必也减少了顾客分散程度,有利于整条商业街的发展,用另一句话来讲,开发商的目的是想让其处于该地域的商业垄断地位。

“合益一番街”是典型的集中式商业,作为这种商业类型我们也可以看到它的统一的优势:

①与街区动线结合紧密,互动性较好。

②购物中心对街区带动性较强,街区存活度较高。

不可忽视的缺陷

高收益通常伴随着高风险,比普通的集中式商业更加集中的“合益一番街”也同样存在着不少的缺陷。

1、受众单一,商业过于集中,风险过大 

从项目布局中得到结论,整个街道的受众更倾向于固定居民,方向单一,如果后期出现更好的商业体,商业街无疑会减少自身的商业价值,因为布局过于集中,受到的冲击力也许更甚。

其次,对居民生活造成不便,就西贝个人而言,基础的油盐酱醋还得坐个公交才能获取,无疑只会给生活带来困扰,这条商业街的存在并不能满足普通居民的基本要求。

商业街是商铺小门面的升级,跳过“刚需”直接过渡到购物中心,从发展进程上看太过冒进。

2、周边配套不成熟

原则上,“银亿东城”的固定居民数量完全可以满足“合益一番街”的客流要求,但是周边配套贫乏,特别是交通过于单一,导致群体以老人、小孩居多,当前的配套设施满足不了业主的长期居住要求。

西贝顺着周边步行到另一个公交站点,地图显示仅600余米。

但是顺着指标步行,看到的景象是令人崩溃的,个人认为至少是此段路程实在是不适合居民通行,周边配套如果想要做到“宜居”程度,确实需要一段时日,当然,山间别墅除外。

3、受众群体不稳定

银亿东城售价便宜,当前住宅类房源已经全部售空,但是从部分业主的反馈上看,它们对于“刚需”群体并不具有吸引力,固定消费群体的状态令人担忧。

尽管对于住宅类房源都是满满的吐槽,但是“别墅”类房源对于部分投资客来说却颇得赞赏,令人可惜的是,“合益一番街”的受众主体还是常住居民,这项优势在商业街上却并无增益。

集中式商业往往偏向于“一荣俱荣”、“一损俱损”,“合益一番街”的布局更依赖于固定居住人口,对于集中式商铺而言,承担的风险也会相应增长,它的缺点通常会表现在3个方面。

① 集中商业展示面不佳,形象不高;  

② 街区经营不佳对集中式商业带来较高经营风险; 

③街区面积难以做大,资金回现额受限。 

集中式商业给予的启示

集中式商铺往往供开发商自持,以租赁为主,但现在受到多方面影响,除主力店铺之外,其他独立商铺也会对外销售,一般会采取统一经营管理,“合益一番街”也是如此。

集中式商业收益回报大,风险也更高,西贝结合专家建议,给予网友们3个切入点:

1、配套齐全的公共设施

2、布局合理的建筑结构

3、周边稳定的消费群体

从项目周边、本身以及未来规划上综合考虑,才能降低投资主体的风险性,希望每位投资客都能得到钟意的商铺。

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