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2018年商品房销售额创历史新高,开发投资仍处高位

作者:时间:2019-01-23 07:58浏览:

  国家统计局发布2018年1-12月份全国房地产开发投资和销售情况,数据显示,2018年1-12月全国房地产开发投资120264亿元,同比上年增长9.5%。全国商品房销售面积171654万平方米,增长1.3%,其中住宅销售面积增长2.2%。全国商品房销售额149973亿元,同比增长12.2%,其中住宅销售额增长14.7%。虽然商品房销售增速有所回落,但商品房销售面积与销售额均创下历年新高。开发投资额亦保持了较快增长,但房企拿地意愿逐渐走弱,四季度开始土地购置面积增速有所回落。从房企到位资金来源分析,国内贷款与利用外资同比均下降,房企销售回款对应的定金及预收款增长明显。

  一、2018年全国房地产开发投资12.03万亿,增速同比提高2.5个百分点

  2018年1-12月,全国房地产开发投资120264亿元,比上年增长9.5%,增速比1-11月份回落0.2个百分点,比上年同期提高2.5个百分点。全年房地产开发投资仍处高位,但增速已经出现回落。其中,住宅投资85192亿元,增长13.4%,比1-11月份回落0.2个百分点,比上年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。(图1)

  图1:全国房地产开发投资增速及投资额

2018年商品房销售额创历史新高,开发投资仍处高位

  分区域看,2018年东部地区房地产开发投资64355亿元,比上年增长10.9%,增速比1-11月份回落0.4个百分点;中部地区投资25180亿元,增长5.4%,增速回落0.5个百分点;西部地区投资26009亿元,增长8.9%,增速提高0.7个百分点;东北地区投资4720亿元,增长17.5%,增速提高1.3个百分点。东北地区房地产开发投资回升明显,主要原因为去年基数较低,年初去库存政策带来的销售面积回升带动了开发投资的走强。此前调控最为严格的东部区域投资热情亦有回暖迹象,区域本身的经济基础与抗风险能力在当下的市场环境下更加保险。

  2018年,房地产开发企业土地购置面积29142万平方米,比上年增长14.2%,增速比1-11月份回落0.1个百分点,比上年回落1.6个百分点。房企拿地意愿逐渐走弱,土地购置面积增速有所回落,反映企业在市场趋冷态势下对后市的谨慎态度。年末热点城市为完成供地计划加紧推地,房企的投资热情阶段性被带动,但整体土地市场流拍增多、溢价率下滑,企业在投资上对于区域与城市的选择更加谨慎。

  二、2018年商品房销售面积17亿平米,销售额14.99万亿创新高

  2018年,商品房销售面积171654万平方米,比上年增长1.3%,增速比1-11月份回落0.1个百分点,比上年回落6.4个百分点。其中,住宅销售面积增长2.2%,办公楼销售面积下降8.3%,商业营业用房销售面积下降6.8%。商品房销售额149973亿元,增长12.2%,比1-11月份提高0.1个百分点,比上年回落1.5个百分点。其中,住宅销售额增长14.7%,办公楼销售额下降2.6%,商业营业用房销售额增长0.7%。(图2)

2018年商品房销售额创历史新高,开发投资仍处高位

  图2:全国商品房、商品住宅销售面积及销售额同比增速

  2018年调控主基调仍然为“房住不炒”,拉动全国销售面积上扬的三四线城市今年下半年明显降温,全国市场热度下降。重点城市商品房成交规模保持了相对稳定状态,三、四季度房企集中放量,短期供不应求态势有所缓解。全年来看,销售面积小幅上涨,涨幅持续回落,销售额增速大于销售面积增速,主要由于房价上涨以及三四线市场转冷一、二线城市成交放量所致。

  2018年,东部地区商品房销售面积67641万平方米,比上年下降5.0%,降幅比1-11月份收窄0.1个百分点;销售额79258亿元,增长6.5%,增速提高0.9个百分点。中部地区商品房销售面积50695万平方米,增长6.8%,增速回落1.1个百分点;销售额33848亿元,增长18.1%,增速回落2.5个百分点。西部地区商品房销售面积45396万平方米,增长6.9%,增速提高0.3个百分点;销售额31127亿元,增长23.4%,增速回落0.1个百分点。东北地区商品房销售面积7922万平方米,下降4.4%,降幅与1-11月份持平;销售额5740亿元,增长7.0%,增速回落0.3个百分点。分区域看,东部地区受严格的市场调控影响,销售面积同比负增长,东北地区受人口外流以及经济增长压力影响,销售面积亦出现下滑,西部及中部地区销售面积同比上涨。

  库存方面,2018年末,商品房待售面积52414万平方米,比11月末减少214万平方米,比上年末减少6510万平方米。其中,住宅待售面积比11月末减少393万平方米,办公楼待售面积增加93万平方米,商业营业用房待售面积减少166万平方米。总体来看,待售面积依然呈现下滑态势,跌幅不断收窄,也说明去库存的动力正在逐渐减弱。部分城市去化周期降至12个月以下,三四线库存继续减少,当前房地产去库存任务初步完成。

  三、房企到位资金累计增速平稳,定金及预收款加速增长

  2018年,房地产开发企业到位资金165963亿元,比上年增长6.4%,增速比1-11月份回落1.2个百分点,比上年回落1.8个百分点。其中,国内贷款24005亿元,下降4.9%;利用外资108亿元,下降35.8%;自筹资金55831亿元,增长9.7%;定金及预收款55418亿元,增长13.8%;个人按揭贷款23706亿元,下降0.8%。(图3)

  图3:全国房地产开发企业本年到位资金增速

2018年商品房销售额创历史新高,开发投资仍处高位

  从到位资金来源分析,国内贷款与利用外资同比均下降,房企销售回款对应的定金及预收款增长明显,个人按揭贷款资金来源增速也逐渐修复,跌幅继续收窄。12月全国首套房贷款利率迎来2018年以来首次放松,在当前流动性转向的环境下,预计房企资金面将保持平稳。

  图4:各渠道到位资金及变化情况

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