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深度研究|百城高投资价值区域挖潜,二线“外环”利润最优

作者:时间:2020-08-26 08:41浏览:

疫情以来,全国土地商场热度不降反升,2020年上半年全国土地成交楼板价为2805元/平方米,较2019年全年上涨了20%。

地价上涨背面,实践意味着房价上涨空间有限的大布景下,大部分城市的赢利空间被紧缩但聚集到区域层面,部分城市极具出资潜力的优势板块很简单被疏忽。

本文将城市研讨下沉到行政区域,经过整理100个典型城市484个区域的相关目标,将研讨目标聚集到293个行政区,从地房比和房地差两个维度归纳判别各区域的赢利空间,并结合区域人口规划、工业、配套等要素,进一步发掘优势区域,以期为房企拿地供给参阅。


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01

地价攀升拉近房地价差

2020年上半年地价连续2019年的涨势。全国层面,2020年上半年全国土地成交楼板价为2805元/平方米,较2019年全年上涨了20%。各能级城市保持一致,上半年地价较2019年均有显着上涨,涨幅均在10%以上,尤其是三四线,上半年楼板价增至1846元/平方米,较2019年添加了16%,涨幅最为杰出。

图1.1 2016年以来全国及二、三线城市经营性土地成交价格走势(元/㎡)

数据来历:CRIC2016

国家计算局发布的70个大中城市房价指数显现,在各能级城市地价显着升温的一起,大部分城市房价同比指数自2019年4月今后趋于走缓,70城房价同比增幅由11.4%降至4.9%;尤其是二三线城市,房价同比增幅与70城市走势保持高度一致,均由11%以上降至5%左右,房价逐步趋于稳定。

2020年新年今后,三四线城市受棚改离场和需求透支等要素的影响,房价同比增幅一度下滑,5、6月份同比指数均降至5%以下。值得注意的是,得益于人口增长战略的支撑,自2018年6月起,二线城市房价同比增速开端超越三线城市,成为支撑70城房价持续上涨的首要动力。

图1.2 2018年以来70城房价指数同比走势

数据来历:国家计算局

与一线城市比较,近期二三线城市地价上涨杰出,房价涨势趋缓,使得房地价差“剪刀差”逐步缩小,大大都城市赢利空间呈现收窄的痕迹,因而,加强关于二三线城市盈余空间的研讨势在必行。

02

大都区域出资安全边沿较高

1、近六成区域地价房价比上升,南京、姑苏中心区域地房比超0.8

虽然近六成区域地房比较2019年有所提高,尤其是珠江斗门、福州晋安、郑州经开区、宁波宁海、南京浦口等区域地房比增量均超0.2,地房比显着上升;但全体来看,现在仍有73%的区域地房比缺少0.5,房企的盈余空间仍然巨大。

在293个典型区域中,73%的区域地房比在0.5以下,这些区域大多坐落非抢手城市的近郊或开展较好的新区,盈余空间较佳。

经济济生机欠佳的西部二三线城市部分区域地房比较低,但要警觉需求缺少危险。比方广西玉林的陆川县、博白县、北流市等。这部分区域地房比极低,盈余空间好像非常可观,可是因为购房需求透支,加之本身经济生机稍弱、人口增长遭受瓶颈,相同要警觉开展后劲缺少的危险。

图2.1地房比较低(在0.1左右)的典型区域

数据来历:CRIC

2、房地价差涨跌参半,近两成区域跌落超越20%

293个区域中,房地价差上涨和下降的区域占比对折。但值得注意的是,有近两成区域2020年上半年房地价差较2019年跌落了超20%,盈余空间显着收窄。

这些区域多坐落二线城市的中心或近郊,上半年地价涨势杰出,使得房企盈余空间显着收窄。全体来看,现在仍有四成区域房地价差超越8000元/平方米,房企的盈余空间仍然丰盛。

图2.2293个典型区域房地价差散布状况(元/平方米)

数据来历:CRIC

3、南京、成都抢手板块等区域赢利空间承压

接下来,咱们从房地价差和地房比两个维度归纳考量,使用四象限法对各区域的出资远景予以区别,以期对房企未来的出资和布局战略供给参阅。

图2.3293个典型区域四象限分类图

数据来历:CRIC

293个区域能够分为四类:其间低地房比、高房地价差区域出资价值较高。而地房比低、房地价差小和地房比高、房地价差高的两类区域机会与危险共存。

详细危险方面,前者是因为房价水平处于低位使得盈余空间受限,而后者危险首要来自商场过热、土地过度竞赛等现象;别的,以南京建邺、姑苏姑苏为典型的部分区域出资价值处于较低水平,是典型的危险区域。联络各类区域数量散布来看:其间三成区域可列为最佳盈余区域(地房比较低、房地价差大)

表2.12020年上半年典型盈余最佳区域(元/平方米)

数据来历:CRIC

也有近两成区域出资价值较低(地房比高、房地价差小),比方南京建邺、姑苏姑苏等区域便是此类的典型区域,因为前期地价快速上涨,叠加限价方针,使得盈余空间被大幅紧缩。

表2.22020年上半年典型危险警示区域(元/平方米)

数据来历:CRIC

03

中心区域地价快涨,近郊

板块值得更多重视

1、赢利目标最优:要点重视二线城市“外环”

首要重视地房比低、房地价差也比较大的区域。从区位散布来看,这些赢利目标较好的区域首要会集在二线城市“外环”区域,如宁波慈溪、西安长安等。这些区域归于城市近来主力开展的近郊,有许多规划利好,很多的出资客及主城区外溢需求涌入抬升房价至较高水平,但因为配套不成熟、商场降温等原因区域地价还处于较低水平,全体盈余空间较大。

以宁波慈溪为例,受规划利好,慈溪招引了很多的人口流入,据官方数据计算,2019年末全市具有挂号在册流动人口113.24万人;人口的流入和规划的利好,为慈溪带来了很多的购房需求,2019年慈溪市商品房成交量到达465.57万平方米,较上年添加26.2%,其商品住所去化周期在2019年末仅为5.5个月,处于显着的求过于供状况。

图3.1宁波慈溪2019年1月以来商品住所量价走势

数据来历:CRIC

因为慈溪居民购买力水平较高,慈溪的房价也在2016年后显着上涨,截止2020年上半年当地商品住所成交均价现已到达13246元/平方米;一起,地价在阅历2016年的高涨后反而呈现出下滑趋势,2020年上半年地价虽有上升,但仍未回到最高点,房价地价差仍然维持在万元以上,盈余空间仍然非常富余。

图3.2 宁波慈溪2015年以来地价与房价改变状况(单位:元/平方米)

数据来历:CRIC

值得注意的是,上半年受疫情影响,抗危险才能较强的二线城市已成为房企激战的主战场,部分抢手区域的拿地本钱显着上升。

从2020年上半年土地商场成交状况来看,二线城市热度显着上升,成都、南京、宁波、杭州、南宁等多个城市高溢价、最高限价成交的现象一再产生,成都、宁波等更是有单价地王呈现,地价快速上升而导致盈余空间被紧缩的或许。

表3.1土拍热度上升或许性较大的区域(元/平方米)

数据来历:CRIC

2、高赢利率走量:惠州、湖州等强三线仍在城建快速开展期

地房比低、但房地价差较小的区域也值得重视。这些区域多为强二三线城市的城市郊、郊县以及中西部小城市的中心区,大部分区域的房价都在1万元/平方米以下,地价也处于相对较低水平。结合区域房价地价水平以及商品住所供求比来看,强二三线的市郊如合肥新站、宁波奉化、湖州南浔、南通经开等区域开展远景较佳。

图3.3地房比低、房地价差不大的区域(元/平方米)

数据来历:CRIC

3、可适量出资:改善类需求快速增长,杭州江干等区域可适量布局

地房比高、房地价差大的区域,此类区域大多房价较高,赢利率希望较低,但安全边沿相对较高,长时间开发的危险较小。关于有意均衡出资布局结构、或打响中高端产品线口碑的房企而言能够适度重视。

这类区域大多坐落房企布局的抢手城市,如杭州、姑苏、天津、宁波等,均匀地价多在1.5万元/平方米之上,这些区域的地房比一般比较高,如杭州江干、萧山、萧山、姑苏园区、吴中、宁波鄞州、海曙、天津西青等区域的地房比多在0.5以上。从开发本钱而言,因为地价、房价基数高,留存赢利空间反而往往能超越二三线城市郊域。

表3.2 地房比高、房地价差大的典型区域(单位:元/平方米)

数据来历:CRIC

4、危险警示:南京建邺等中心区地价上涨过快,较现有地块本钱下风杰出

地房比高、房地价差小的区域,多为商场竞赛现已非常充沛的抢手区域,如南京建邺、姑苏姑苏、常州钟楼等,进入危险本钱较高。

以南京市建邺区为例。区域限房价方针下该区域房价涨幅显着放缓,2016年~2019年三年间建邺区商品住所成交均价仅上涨了9.8%,而在此期间其地价却上涨了近5成。

本年上半年,受疫情影响,河西供给了多宗优质土地,在融资宽松的利好下,这些地块的竞拍热度持续高企,如河西南两宗宅地成交两宗楼板价都在4万元/平方米以上,挨近2016年顶峰时期的单价“地王”。再比照近三年建邺区成交地价水平来看,本年上半年建邺的均匀地价已创2017年以来的新高,拿地本钱较此前显着上涨。

图3.6南京建邺2016年~2019年地价、房价改变状况(元/平方米)

注:2018年建邺区无住所用地成交

数据来历:CRIC

2020年上半年,在很多优质土地入市的影响下,要点城市土拍热度显着升温,六成以上区域的地价均较上年有所上涨,也有三成左右区域地价呈现回调,这些区域首要坐落强二三线城市远郊和三四线的市郊,配套缺少,区域楼市体现欠安,地市也因而受到影响进一步走冷。

鉴于强二三线城市获益于人才战略、城市新区建造、一线城市高房价导致的人才溢出等利好,房地产商场需求可持续看好,地价涨幅也有望被持续约束在合理范围内,大大都区域的土地出资赢利空间仍然值得等待。

从城市视角来看,这些城市在人口规划、工业、配套、房价等方面存在许多差异,出资远景预期也各不相同。总的来看,杭州、宁波、姑苏、东莞等人口导入较多、规划相对较大的强二三线城市出资价值区域更多,不过本年上半年较热的成都、无锡、常州等城市的多个区域因地价上涨较快则面临着本钱性危险,但就区域而言,高出资价值区域多会集在强二三线城市现在主力开发如城市副中心类的新区,例如宁波慈溪、西安长安等,都是出资价值较高的区域。


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